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16. August 2012 | 8:32 Uhr

Ottokar: Was nicht passt, wird passend gemacht

Drei Generationen in einem Haus. Zum Glück versteht sich Ottokar bestens mit seiner Schwiegermutter Catherine. Doch das Finanzamt wittert bei der Vermietung zwischen Verwandten gern Missbrauch, deshalb heißt es aufgepasst.

Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen
Verträge zwischen nahen Angehörigen werden steuerlich nur anerkannt, wenn sie dem sogenannten Fremdvergleich standhalten. Damit müssen erstens die vertraglichen Vereinbarungen dem entsprechen, was zwischen fremden Dritten üblich ist. Halten Sie deshalb im Vertrag Angaben zur Lage und zur Größe der Wohnung, zum Mietbeginn, zur Höhe des Mietzinses und Vereinbarungen über die Zahlung der Nebenkosten fest. Fehlen diese Angaben wird das Mietverhältnis steuerlich nicht anerkannt.

Zweitens müssen die vertraglichen Vereinbarungen auch tatsächlich durchgeführt werden. Sorgen Sie – am besten mit einem Dauerauftrag – für eine regelmäßige und pünktliche Mietzahlung. Sonst werden Werbungskosten, die mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Zusammenhang stehen, nicht anerkannt.

Folgende Grundsätze gelten.

  1. Der Mietzins beträgt mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete: Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit können Sie die Werbungskosten vollständig abziehen.
  2. Der Mietzins beträgt zwischen 56 Prozent und 75 Prozent der ortsüblichen Miete: In diesem Fall ist die Einkunftserzielungsabsicht grundsätzlich zu überprüfen. Fällt die Ertragsprognose positiv aus, können Sie die Werbungskosten in voller Höhe abziehen. Bei einer negativen Ertragsprognose sind die Werbungskosten in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Für den entgeltlichen Teil können Sie Werbungskosten geltend machen, für den unentgeltlichen jedoch nicht.
  3. Der Mietzins beträgt weniger als 56 Prozent der ortsüblichen Miete: Die Vermietungstätigkeit ist in einen unentgeltlichen und in einen entgeltlichen Teil aufzuteilen. Nur für den entgeltlichen Teil können Sie die Werbungskosten geltend machen.

Durch eine Ertragsprognose bzw. Überschussprognose kann festgestellt werden, ob auf längere Sicht die Vermietung Gewinne bringt. Dabei sind die zukünftig zu erwarteten Einnahmen und die zukünftig zu erwartenden Ausgaben (Werbungskosten) zu ermitteln und gegenüber zu stellen. Zudem müssen die Einnahmen um einen Sicherheitszuschlag von 10 Prozent erhöht und die Ausgaben um einen Sicherheitsabschlag von 10 Prozent verringert werden. Der Prognosezeitraum beträgt 30 Jahre. Ein kürzerer Zeitraum können Sie ansetzen, wenn bei Aufstellung der Ertragsprognose eine kürzere Vermietungsdauer absehbar ist. Das wäre zum Beispiel bei einem angestrebten Verkauf der Immobilie der Fall.

Praxistipp
Um einen verminderten Werbungskostenabzug zu vermeiden, müssen die Mietzinsen mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. Gegebenenfalls sollten Sie den Mietzins an die 75-Prozent-Marke anpassen.

Die Miete zahlen Jacques und Catherine natürlich gern. Schließlich wissen Sie, dass das
Geld in der Familie bleibt und die Kinder dadurch den Hauskredit schneller abzahlen
können.







Kommentare

  1. Die Totalüberschussprognose ist seit dem 1.1.2012 entfallen. Künftig gibt es nur noch zwei Grenzen – die Miete liegt entweder über 66 oder unter 66 Prozent, mit den entsprechenden Folgen für den Werbungskostenabzug.

    Beste Grüße
    Constanze Hacke

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