Schaffe, schaffe Häusle baue – taugt die Immobilie als Geldanlage?

Das liebe Geld – Die Finanzierung

Die Familie Kaufmann hat sich für eine selbst genutzte Immobilie mit einer Einliegerwohnungfür die Tochter entschieden.

Sie haben sich ferner für eine gebrauchte Immobilie entschieden und halten Umschau.

Selbst in Eigenregie bauen wollen sie nicht, weil sie von vielen Ihrer Bekannten gehört haben, wie viel Zeit und Ärger das häufig mit sich bringt.

Tatsächlich finden sie nach nur kurzer Suche ein Haus, das ihnen gefällt. Ein Studienkollege von Herrn Kaufmann geht ins Ausland und verkauft sein Haus.

Der Vorteil: Im Haus (Baujahr 1912) muss nicht viel gemacht werden, da fast alles auf dem neuesten Stand ist. Nur die Außenisolierung der Fassade genügt eigentlich nicht mehr dem heutigen Standard.

Leider haben die Kaufmanns nicht den gesamten Kaufpreis (450.000 €) in der „Portokasse“, also auf zur Bank.

Die Finanzierung ist sicher eine der größten Stolperfallen auf dem Weg zur eigenen Immobilie.

Anbieter sind die Banken, die Bausparkassen und auch Versicherungsgesellschaften. DieKfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet zusätzlich Fördermittel für bestimmte Baumaßnahmen an.

Der erste Weg geht zur „Hausbank“, also der Bank, bei der Michael Kaufmann seine Bankgeschäfte – auch die seiner Firma – abwickelt.

Natürlich achtet Herr Kaufmann auf die Konditionen und informiert sich vor dem Bankbesuch im Internet über die aktuellen Zinsen (z. B. im Portal: http://www.aktuelle-bauzinsen.info, auf dem er auch wertvolle Informationen zur Baufinanzierung findet)

Die häufigste Form der Immobilienfinanzierung ist das Hypothekendarlehen.

Dieses wird mit einer Buchgrundschuld besichert. Ins Grundbuch wird diese Sicherheit der Bank entsprechend eingetragen, so dass die Bank im Falle von Rückzahlungsverzug in der Lage ist, die Immobilie zu „verwerten“ (z. B. durch eine Zwangsversteigerung).

Bevor die Bank aber die Finanzierung genehmigt, müssen nicht nur diverse Unterlagen (z. B. ein Einkommensnachweis) beigebracht sondern auch eine Planungsrechnung unter Berücksichtigung der steuerlichen Auswirkungen erstellt werden – nicht zuletzt, um darzulegen, dass die monatliche Belastung für die Kaufmanns tragbar ist.

Dabei ist die Planungsrechnung das kleinste Problem: so etwas ist für Florian Quick als Steuerberater „Routine“.

Die Bank beleiht aber die Immobilie selten zu 100 %. Auch bei den Kaufmanns verlangt die Bank einen Eigenkapitaleinsatz von 40 % der Kosten (zum Kaufpreis von 450.000 € kommen ja noch Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer).

Dabei spielt die Bewertung des Hauses durch die Bank eine große Rolle. Denn die 60 % Beleihungswert gehen nicht immer vom Kaufpreis aus. Vielmehr will die Bank auf Nummer sicher gehen und bewertet für einen zugegeben recht niedrigen Preis (meist zwischen 300 und 400 €) die Immobilie aus ihrer Sicht. Bei der Immobilie der Kaufmans gibt es dabei keine Abweichungen zum Kaufpreis, das kann aber auch ganz anders aussehen. Lesen Sie dazu den Beitrag zum Thema Immobilienbewertung in dieser Ausgabe.

Die Bank berücksichtigt bei ihrem Angebot auch die KfW-Fördermittel zur Fassadenisolierung. Die Zinskonditionen sind zwar im Moment nicht so viel günstiger als die des „normalen“ Bankdarlehens, aber die KfW gibt Tilgungszuschüsse zwischen 2,5 und 12,5 %! Die Antragstellung läuft ebenfalls über die Bank – das Verfahren ist auch recht aufwändig!

Ein entscheidender Tipp kommt dann noch mal vom Steuerberater Quick: Die Einliegerwohnungwird ja an die Tochter vermietet. Daher sind die Zinsen für die Finanzierung insofern steuerlich abzugsfähig. Wenn man bestimmte Regeln bei der Finanzierung und den späteren Zahlungen an Verkäufer, Grundbuch und Co einhält, kann die Einliegerwohnung anteilmäßig komplett fremdfinanziert werden, während das gesamte Eigenkapital der Familie Kaufmann in den eigengenutzten Teil der Immobilie „fließt“.

Auch zum Thema Zinsbindungsfrist hat Florian Quick einen Tipp: Im Moment sind die Hypothekenzinsen extrem niedrig – aktuell bei 5 Jahren Zinsbindung unter 2 %, bei 10 Jahren um die 2,5 %, bei 20 Jahren um die 3 %.

Daher sollte die Familie Kaufmann eine möglichst lange Bindung wählen. Sie entscheiden sich für eine Festschreibung auf 20 Jahre, dann soll die Immobilie ganz bezahlt sein.

Im nächsten Teil lesen Sie, wie die „Belastung“ der Immobilie unter Berücksichtigung der steuergünstigen Vermietung an die Tochter aussieht und was steuerlich zu beachten ist.

Quelle: http://www.steuerausblick.de/wordpress/?p=1977